5 پیشنهاد دفتر اقتصاد مسکن به بانک مرکزی جهت تامین مالی «بازماندگان از تسهیلات» بازار | اقتصاد | فعالیت | اقتصاد | تسهیلات | آپارتمان | تسهیلات مسکن | اخبا
لیزینگ مسکن آزاد می شود؟
عبارات مهم : بازار
به گزارش دنیای اقتصاد؛دفتر اقتصاد مسکن با آسیب شناسی «علت تمدید محرومیت بازار ملک از تسهیلات لیزینگ» 5 مانع ورود شرکت های لیزینگ به این حوزه را شناسایی کرد. به رغم صدور مجوز راه اندازی لیزینگ مسکن در آخرهای پارسال، دو گروه بازیگر مهم لیزینگ از ورود به حوزه تامین مالی متقاضیان خرید ملک منع شده است اند و جهت سایر لیزینگی ها محدودیت منابع وجود دارد. متولی مسکن مشورت مجدد با سیاست گذار پولی جهت اصلاح ضوابط خرید اعتباری آپارتمان را شروع کرده و قرار است پیشنهاد دومنظوره جهت تسهیل مسیر رونق از کانال لیزینگ را ارائه کند.
لیزینگ مسکن آزاد می‌شود؟
دور تازه مذاکرات متولی بخش مسکن با سیاست گذار پولی جهت مانع برداری از مسیر شکل گیری بازار تسهیلات لیزینگ شروع شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن با آسیب شناسی دستورالعمل سال گذشته شورای پول و اعتبار جهت تاسیس و فعالیت شرکت های لیزینگ، یک فهرست کامل از موانع نامرئی موجود در این مصوبه جهت شروع فعالیت لیزینگ مسکن را تهیه و همزمان، نسخه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی جهت نحوه ایجاد این کانال مالی به شدت مورد نیاز بازار ملک را تدوین کرده است.
علی چگینی مدیر کل اقتصادمسکن، در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»، از شروع پیگیری مجدد طرح «خرید اعتباری آپارتمان» در قالب راه اندازی بازار لیزینگ مسکن خبر داد و اعلام کرد: نشست های سه جانبه بین وزارت راه و شهرسازی، تشکل های لیزینگی و سیاست گذار پولی جهت استارت عملیاتی به تسهیلات بلندمدت لیزینگ مسکن، شروع شده است و در آخرین جمع بندی از مذاکرات رو به جلو، مقرر شد دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، پیشنهادهای قابل اجرا جهت بازتنظیم ضوابط لیزینگ در قالب «تعریف شرایط خاص فعالیت شرکت های لیزینگ در بازار مسکن» را به بانک مرکزی ارائه کند.
5 پیشنهاد دفتر اقتصاد مسکن به بانک مرکزی جهت تامین مالی «بازماندگان از تسهیلات» بازار | اقتصاد | فعالیت | اقتصاد | تسهیلات | آپارتمان | تسهیلات مسکن | اخبا
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بخشی از تقاضای مسکن با حجم حداقل سه دهک میانگین رو به بالای جامعه، در سه سال گذشته، از سبد تسهیلات خرید مسکن محروم ماندند و از آخرهای پارسال تا کنون، به رغم صدور مجوز کلی (دستورالعمل تازه تاسیس لیزینگ) جهت تامین مالی بازمانده ها از تسهیلات مسکن، «بازتاب وارونه محتوای مجوز»، امکان ورود این گروه از متقاضیان به بازار ملک با ابزار لیزینگ را عملا سلب کرده هست. متولی بخش مسکن، تقریبا از ابتدای شروع به کار دولت یازدهم، مشورت با سیاست گذار پولی جهت تجهیز بازار معاملات مصرفی آپارتمان به سیستم خرید اعتباری را کلید زد تا جهت آن دسته از متقاضیان مسکن که نیاز مالی آنها خارج از توان وام دهی شبکه بانکی هست، تسهیلاتی با سقف به مراتب زیاد از وام خرید، تامین و پرداخت شود.
هم اکنون سقف وام خرید مسکن «20+160» میلیون تومان است که مشروط به یک سال سپرده گذاری، به منزل اولی ها پرداخت می شود. اما، جنس خریدهای ملکی دهک میانگین رو به اوج و قیمت این املاک نشان می دهد: این بخش از بازار مسکن جهت به حرکت درآمدن و خروج کامل از رکود، نیازمند تسهیلات خرید حداقل 250 تا 300 میلیون تومانی است که تامین آن، صرفا از کانال لیزینگ –خرید اعتباری آپارتمان- امکان پذیر هست. سرکوب مالی این گروه از تقاضای مسکن طی سال های اخیر و به خصوص در شرایط کنونی بازار مسکن که معاملات در بخش آپارتمان های کوچک ناشی از جنبش تقاضا با وام خرید، رشد قابل ملاحظه پیدا کرده، از یکسو باعث توقف خرید و فروش واحدهای میانگین و بزرگ شده است و از سوی دیگر، جلوی عرضه واحدهای مورد تقاضای منزل اولی ها -به علت ناتوانی مالی دهک های اوج در جابه جایی از آپارتمان های کم متراژ به آپارتمان های بزرگ تر- را گرفته است.
طی 6 ماه گذشته از سال 96، بعضی شرکت های لیزینگ با دریافت سیگنال مثبت از حضور تقاضای اولیه در بازار مسکن و ظهور پررنگ نشانه های پیش رونق مسکن، تلاش کردند با اتکا به دستورالعمل تازه بانک مرکزی، دامنه تسهیلات لیزینگ را از بازار ماشین به بخشی از بازار ملک که وام های خرید توانایی استفاده در آنجا را ندارد، تسری دهند ولی موانع پنهان ناشی از نقص یا سخت گیری ضوابط مصوب، عوامل بازار لیزینگ را در مسیر تامین مالی مسکن، با بن بست روبه رو کرده هست. نتیجه های تحقیقات به عمل آمده از سوی دفتر اقتصاد مسکن راجع به موانع دستورالعمل مصوب جهت تاسیس لیزینگ، حاکی است: شرکت های لیزینگ جهت ورود به مسیر تامین مالی مسکن و اجرای طرح خرید اعتباری آپارتمان، با 5 مانع روبه رو هستند.
لیزینگ مسکن آزاد می‌شود؟
مهم ترین مانع، محدودیت های قید شده است در دستورالعمل تاسیس و فعالیت شرکت های لیزینگ جهت «تامین منابع و پرداخت تسهیلات» هست. مطابق مفاد 43 تا 45 این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ، در تامین اعتبار مورد نیاز خود از بانک ها و همچنین پیش دریافت از متقاضیان تسهیلات، باید یک سقف ریالی متناسب با حقوق صاحبان سهام شرکت را رعایت کنند. سقف مصوب جهت دریافت تسهیلات از بانک ها در شرکت های لیزینگ، حداکثر معادل دو برابر مجموع حقوق صاحبان سهام و سقف پیش دریافت از متقاضیان تسهیلات لیزینگ نیز حداکثر معادل نصف مجموع حقوق صاحبان تعیین شده است هست. آسیب شناسی صورت گرفته راجع به محرومیت بازار مسکن از تسهیلات لیزینگ به رغم صدور مجوز کلی تاسیس شرکت لیزینگ مسکن، مشخص می کند: با این دو نوع محدودیت تامین مالی جهت لیزینگی ها، «تجهیز اعتبار مناسب» پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن امکان پذیر نیست. تسهیلات لیزینگ مسکن به لحاظ ارزش ریالی، چند برابر تسهیلات لیزینگ ماشین هست؛ بنابراین شکل گیری این حوزه از لیزینگ، به مدل های تامین مالی متفاوت از روال گذشته بازار تسهیلات لیزینگ نیاز دارد. در این میان، سقف مجاز جهت تسهیلات لیزینگ مسکن که معادل 5 درصد مجموع حقوق صاحبان سهام هر شرکت لیزینگ تعیین شده است است نیز ابعاد نخستین مانع در مسیر اجرای طرح خرید اعتباری آپارتمان (راه اندازی بازار لیزینگ مسکن) را بزرگ تر کرده است.
گزارش «دنیای اقتصاد» از دومین مانع شناسایی شده است در مصوبه تاسیس شرکت های تازه لیزینگ حاکی است: بازیگران مهم بازار تسهیلات لیزینگ، از ورود به بازار تامین مالی مسکن منع شده است اند. نتیجه های آسیب شناسی دفتر اقتصاد مسکن در این باره نشان می دهد: شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها و همچنین شرکت های لیزینگ وابسته به کارخانه های خودروسازی، به عنوان دو بازیگر مقتدر و بزرگ بازار لیزینگ، طبق مفاد دستورالعمل مصوب شورای پول و اعتبار، از فعالیت در حوزه پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن منع شده است اند.
5 پیشنهاد دفتر اقتصاد مسکن به بانک مرکزی جهت تامین مالی «بازماندگان از تسهیلات» بازار | اقتصاد | فعالیت | اقتصاد | تسهیلات | آپارتمان | تسهیلات مسکن | اخبا
از آنجا که منابع مالی مناسب تسهیلات لیزینگ و تجربه تامین مالی طرح های خرید اعتباری با مقیاس مشابه بازار مسکن، عمدتا در اختیار این دو گروه بازیگر بازار لیزینگ قرار دارد، ممنوعیت حضور آنها در بازار لیزینگ مسکن، به منزله محرومیت خاموش تقاضای مسکن از تسهیلات لیزینگ هست. این محرومیت که تا پیش از صدور مجوز کلی (دستورالعمل) به شکل آشکار وجود داشت، در حال حاضر اگر چه در ظاهر برطرف شده است ولی مسیر تعریف شده است جهت تاسیس و فعالیت لیزینگ مسکن، نوع پنهان محرومیت تقاضا به واسطه محدودیت شدید این نوع فعالیت را رقم زده هست. در حال حاضر لیزینگ های بانکی با این استدلال که فعالیت آنها در حوزه تسهیلات مسکن ممکن است به حیاط خلوت بانک ها (پرداخت منابع وام های ارزان قیمت در قالب تسهیلات لیزینگ با قیمت سود بالا) تبدیل شود، اجازه فعالیت در بازار پرداخت تسهیلات مورد نیاز تقاضای مسکن را ندارند.
شرکت های لیزینگ فعال در بازار ماشین نیز به علت ممنوعیت کار در حوزه های خارج از اساسنامه فعالیت –یکی از خطوط قرمز دستورالعمل مصوب زمستان 95 جهت تاسیس شرکت های لیزینگ- عملا نمی توانند وارد بازار پرداخت تسهیلات اعتباری خرید مسکن شوند. مانع سوم جهت پا گرفتن شرکت های لیزینگ مسکن، سقف قیمت سود تسهیلات است که حداکثر 3 درصد می تواند از قیمت سود تسهیلات بانکی، بالاتر تعیین شود. بررسی ها در این باره نشان می دهد: قیمت تمام شده است منابع مالی و اعتباری در شرکت های لیزینگ، بیش از سود حاصل از پرداخت تسهیلات با قیمت تعیین شده است هست؛ ضمن آنکه آسیب شناسی صورت گرفته مشخص می کند: در حوزه لیزینگ خودرو، بخشی از هزینه تسهیلات، از محل تخفیف کارخانه های خودروسازی به عوامل لیزینگ، پوشش داده می شود ولی جهت تسهیلات مسکن، مورد نیاز است قیمت سود تسهیلات متناسب با هزینه تامین اعتبارات تعیین شود. موانع چهارم و پنجم در این مسیر نیز به اخذ مالیات بر ارزش افزوده از تسهیلات لیزینگ و همچنین محدود بودن طول دوره بازپرداخت تسهیلات لیزینگ برمی گردد.
لیزینگ مسکن آزاد می‌شود؟
فروش منزل های خالی با لیزینگ
دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، دو نشانه عمده را در مانع برداری از مسیر راه اندازی بازار لیزینگ مسکن تعقیب می کند که مشمول بر «تامین مالی دومنظوره بازمانده های تسهیلات مسکن» و همچنین «روان سازی مسیر فروش منزل های خالی» هست. یافته های این دفتر نشان می دهد: در صورتی که لیزینگ مسکن از تور موانع و محدودیت های مقرراتی آزاد شود، تزریق آن به بازار تقاضا می تواند باعث مشتری سازی جهت منزل های خالی و به خصوص آپارتمان های بزرگ و قیمت-بالا شود.
این رخداد، از یکسو منابع محبوس بانک ها در املاک لوکس و رسوب شده است در بازار را آزاد می کند و باعث تامین اعتبار در شبکه بانکی جهت تقاضای مسکن دهک میانگین رو به پایین (خانه اولی ها) می شود و از سوی دیگر، با جابه جا شدن گیرندگان تسهیلات لیزینگ در بازار ملک (از آپارتمان های با متراژ کم به واحدهای با متراژ زیاد)، حجم عرضه جهت منزل اولی ها که حداقل 60 درصد معاملات ماهانه مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران را به خود تخصیص داده شده است داده اند، زیاد کردن پیدا می کند. بنابراین پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن، هم باعث رونق معاملات مصرفی می شود و هم جلوی رشد قیمت در بازار واحدهای کم متراژ را خواهد گرفت.
نسخه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی جهت گره گشایی از مسیر تسهیلات لیزینگ که به زودی جهت تصمیم گیری به بانک مرکزی ارائه خواهد شد، نشان می دهد: متولی بخش مسکن با تشخیص درست نسبت به «عدم حساسیت متقاضیان مسکن در دهک های بالای جامعه نسبت به قیمت سود تسهیلات»، خواستار تجدیدنظر در سقف سود تسهیلات لیزینگ شده است است به این معنا که دامنه اختیار شرکت های لیزینگ جهت تنظیم قیمت سود تسهیلات، متناسب با قیمت تمام شده است منابع، به شکل معقول، زیاد کردن پیدا کند. جامعه مخاطب تسهیلات لیزینگ، علی رغم منزل اولی ها در دهک های میانگین رو به پایین، بیش از آنچه دغدغه قیمت سود پایین تسهیلات و مبلغ اقساط ماهانه را داشته باشند، به دنبال سقف ریالی مناسب تسهیلات هستند.
دفتر اقتصاد مسکن اعتقاد است: شرکت های لیزینگ در صورت از بین بردن موانع موجود، می توانند بدون وابستگی به یارانه های دولتی یا اعتبارات محدود شبکه بانکی، به خروج بخش مسکن از رکود کمک کنند. در نسخه پیشنهادی این دفتر تصریح شده است است: واگذاری عاملیت فروش واحدهای مسکونی انبوه سازان به شرکت های لیزینگ می تواند جنبش توام عرضه و تقاضای مسکن را موجب شود. جهت این منظور، باید مجوزهای مربوطه از سوی سیاست گذار پولی صادر شود. همچنین صدور مجوز جهت فعالیت شرکت های لیزینگ بانکی از جمله بانک عامل بخش مسکن، اجازه فعالیت لیزینگ های خودرویی در بازار مسکن و کم کردن محدودیت تامین مالی شرکت های لیزینگ از بانک ها، دیگر پیشنهادهای مطرح در این حوزه است.
دفتر اقتصاد مسکن با مقایسه ابعاد بازار لیزینگ در کشور عزیزمان ایران و دنیا اعلام کرد: عملیات لیزینگ و تامین مالی متقاضیان انواع کالا و خدمات به شکل های اجاره ای و سایر روش های لیزینگی، سابقه حداقل 60 ساله در دنیا دارد به طوری که بزرگ ترین بازار لیزینگ در آمریکا با سهم 30 درصد از حجم جهانی لیزینگ، واقع شده است است ولی سهم بازار لیزینگ در کشور عزیزمان ایران از این حجم جهانی، حدود 2/ 0 درصد هست. در دنیا، حدود 3 میلیون شرکت در زمینه پرداخت انواع تسهیلات لیزینگ فعال هستند ولی در ایران، تعداد این شرکت ها کمتر از 100 فقره هست. در ایران، حدود 90 درصد از تسهیلات لیزینگ، به خرید ماشین تخصیص داده شده است دارد و سهم بازار خرید اعتباری مسکن از این تسهیلات، نزدیک به صفر است.
واژه های کلیدی: بازار | اقتصاد | فعالیت | اقتصاد | تسهیلات | آپارتمان | تسهیلات مسکن | اخبار اقتصادی و بازرگانی
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
